Représentation du maître d'ouvrage

Représentation du maître d'ouvrage ?

Toute planification et réalisation d'un bien immobilier implique de nombreuses décisions de la part du maître d’ouvrage, qui doivent être prises de manière réfléchie. Le contrôle et la garantie de la qualité de l'ouvrage commandé, ainsi que la surveillance des coûts peuvent exiger beaucoup de temps au maître d’ouvrage et demandent de l’expérience et de bonnes connaissances spécifiques. C’est pourquoi il est recommandé de confier ces tâches à un professionnel qui en a les qualifications.

Avec Momoswiss comme représentant du maître d'ouvrage, le maître d'ouvrage se trouve sur un pied d'égalité avec les planificateurs, les entrepreneurs et les autorités.

Momoswiss décharge en grande partie le mandant de ses tâches de maître d'ouvrage et prépare les décisions à prendre de manière claire et compréhensible.

Différence entre développeur immobilier et représentant du maître d'ouvrage ?

Il n'existe pas de définition uniforme dans la littérature spécialisée pour distinguer ces deux notions. Momoswiss différencie les deux tâches comme telles :

Distinction selon la phase du projet :

Le développeur immobilier (ou développeur de projet) traite le projet depuis l'idée jusqu'au permis de construire.
Le représentant du maître d'ouvrage accompagne un projet déjà largement défini pendant la planification de l'exécution et la réalisation.

Distinction selon la fonction de direction :

Le développeur immobilier dirige tous les travaux d'étude et de planification. En outre, il assiste le maître d'ouvrage à titre de conseiller.
Le représentant du maître d'ouvrage contrôle tous les travaux d'étude et de réalisation dirigés par l'ET, l'EG ou l'architecte. En outre, il conseille le maître d'ouvrage.

Distinction selon l'implication dans la planification :

Le développeur immobilier participe activement à la planification (concept, études de faisabilité, propositions de solutions).
Le représentant du maître d'ouvrage contrôle les travaux de planification et d'exécution et signale les problèmes à résoudre.

Ainsi donc, contrairement au développeur immobilier qui participe activement à la planification et qui la dirige, la fonction du représentant du maître d'ouvrage est une fonction supérieure, sans participation directe. Le représentant du maître d'ouvrage pilote et supervise les travaux de planification et d'exécution qui sont dirigés soit par l'entrepreneur total (ET), soit par l'entrepreneur général (EG) ou, en cas d'adjudication individuelle, par le planificateur général (PG) ou l'architecte.

Prestations offertes par Momoswiss en tant que représentant du maître d'ouvrage

En principe, il est bien sûr possible de faire appel à un représentant du maître d'ouvrage à tout moment pendant un projet immobilier en cours. Les phases décrites ci-après, avec les prestations typiques fournies, partent du principe qu'un projet est proposé au maître d'ouvrage par une entreprise totale ou un architecte en vue de sa réalisation.

Si le processus de développement immobilier a déjà été suivi en collaboration avec Momoswiss, on peut passer directement à la phase 4 ci-dessous pour la suite des travaux de planification.

Phase 1

Études préliminaires

Due Diligence sur le projet proposé
- Ambiance du site ? Image ?
- Accessibilité ?
- Commerces, services, loisirs, écoles ?
- Marché immobilier (prix, taux de logements vacants, offre) ?
- Caractéristiques géotechniques du sol, eaux souterraines (au cas où le maître d’ouvrage assume le risque) ?
- Examen du projet proposé au regard des dispositions légales en vigueur en matière de construction
- Calcul d'investissement (coûts, recettes, rendement, prix du terrain)
- Analyse du projet (programme des locaux, plans, fonctionnalité, impact)
- Vérification des extraits du registre foncier (servitudes) relatifs aux risques potentiels
- Analyse des contrats existants
- Analyse récapitulative SWOT (forces, faiblesses, opportunités, risques)
Recommandations à l'attention du mandant
- Evaluation de l’engagement dans le projet
- Conditions d’engagement dans le projet, prix

Phase 2

Contrat d’achat

Contrats relatifs au terrain
- Examen détaillé de tous les contrats de servitude (risques, opportunités, éventuels coûts supplémentaires)
- Examen des autres contrats (de droit privé) relatifs au bien immobilier existant
- Négociation du prix d'achat
- Collaboration à l'établissement d'éventuels contrats de servitude
Contrat d’entreprise
- Examen du contrat d'entreprise proposé (analyse SWOT)
- Elaboration de propositions d'optimisation du contrat
- Négociation du contrat avec l'ET / l'EG
Contrat de planification
- Examen du contrat de planification proposé
- Négociation du contrat avec le planificateur général / l'architecte

Les contrats de planification ne sont conclus à ce stade que s'ils constituent une condition à l'achat du terrain.

Au lieu d'acheter le terrain, il est possible de convenir, au cours de cette phase, d'une option d'achat et de conclure l'achat avant le début de la construction.

Phase 3

Optimisation, permis de construire

Optimisation du projet
- Vérification des éventuelles optimisations du projet et de leur compatibilité avec les autorisations déjà en vigueur (plan de quartier, permis de construire)
Permis de construire (suite à des modifications du projet)
- Examen de la demande du permis de construire

Phase 4

Appel d'offres, réalisation

Appel d'offres
- Assistance au maître d'ouvrage dans le choix de l'adjudication (entreprise totale, entreprise générale ou adjudications individuelles)
- Assistance lors d’appels d'offres
- Examen des offres
- Négociation des contrats
- Conclusion des contrats
Assistance à la conclusion d'assurances
- Assurance du gros œuvre
- Assurance travaux de construction
- Assurance responsabilité civile du maître d'ouvrage
Réalisation
- Participation aux séances des planificateurs et du maître d'ouvrage
- Contrôles sur le chantier (qualité, sécurité)
- Contrôle du planning, mise en demeure en cas de retard
- Réception de l'ouvrage
- Contrôle de la correction des défauts

Phase 5

Défauts de garantie

Garantie de 2 ans
- Relevé de tous les défauts du bien immobilier avant l'expiration de la garantie de 2 ans
- Vérification de la correction des défauts
Soutien lors de la correction d'éventuels défauts (de garantie) avant et après l'expiration de la garantie de 2 ans