Bauherrenvertretung, Bauherrentreuhand, Bauherrenberatung

Bauherrenvertretung ?

Jede Planung und Realisierung einer Immobilie erfordert auf Seite der Bauherrschaft zahlreiche Entscheidungen, die wohlüberlegt getroffen werden sollten. Die Kontrolle und Sicherstellung von Qualität und Kosten des beorderten Bauwerks kann für die Bauherrschaft mit beträchtlichem Zeitaufwand verbunden sein und erfordert Fachwissen und Erfahrung, so dass diese Aufgaben nicht einer beliebigen Person übertragen werden können.

Mit Momoswiss als Bauherrenvertreterin begegnet die Bauherrschaft auf Augenhöhe mit Planern, Unternehmern und Behörden

Momoswiss entlastet die Auftraggeberin weitgehend von ihren Aufgaben als Bauherrin und bereitet die zu treffenden Entscheidungen in nachvollziehbarer Weise vor.

Unterschied Bauherrenvertretung - Immobilienentwicklung ?

Es gibt in der Fachliteratur keine einheitlichen Definitionen zur Unterscheidung dieser beiden Begriffe. Momoswiss unterscheidet die beiden Aufgaben wie folgt:

Unterscheidung nach Projektphase:

Der Projektentwickler (= Immobilienentwickler) bearbeitet das Projekt von der Projektidee bis zur Baubewilligung.
Der Bauherrenvertreter begleitet ein bereits weitgehend definiertes Projekt während der Ausführungsplanung und Realisierung.

Unterscheidung nach Führungsfunktion:

Der Projektentwickler leitet alle Untersuchungs- und Planungsarbeiten. Darüber hinaus steht er der Bauherrschaft beratend zur Seite.
Der Bauherrenvertreter kontrolliert alle Planungs- und Ausführungsarbeiten, die vom TU, GU oder Architekten geleitet werden. Darüber hinaus steht er der Bauherrschaft beratend zur Seite.

Unterscheidung nach Planungstiefe:

Der Projektentwickler nimmt aktiv an den Planungsarbeiten teil (Konzept, Machbarkeitsstudien, Lösungsvorschläge).
Der Bauherrenvertreter beaufsichtigt die Planungs- und Ausführungsarbeiten und macht auf zu lösende Probleme aufmerksam.

Im Unterschied zum Immobilienentwickler, der sich unmittelbar und aktiv an der Planung beteiligt und diese leitet, ist die Funktion des Bauherrenvertreters also eine übergeordnete Funktion ohne direkte Mitwirkung. Der Bauherrenvertreter steuert und beaufsichtigt die Planungs- und Ausführungsarbeiten und führt Entscheidungen herbei.

Von Momoswiss erbrachte Leistungen als Bauherrenvertreterin

Grundsätzlich kann natürlich ein Bauherrenvertreter zu jedem Zeitpunkt eines laufenden Immobilienprojektes hinzugezogen werden. Die nachfolgend beschriebenen Phasen mit den typischerwise erbrachten Leistungen gehen davon aus, dass der Bauherrschaft von einem Totalunternehmen oder einem Architekten ein Projekt zur Realisierung vorgeschlagen wird.

Wurde bereits der Prozess der Immobilienentwicklung in Zusammenarbeit mit Momoswiss durchlaufen, wird für die weiteren Planungsarbeiten direkt zur nachfolgend beschriebenen 4. Phase gesprungen.

1. Phase

Vorabklärungen

Due Diligence zu vorgeschlagenem Projekt
- Stimmung am Standort? Image?
- Verkehrsanbindung?
- Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Freizeit, Schulen?
- Immobilienmarkt (Preise, Leerstand, Angebot)?
- Baugrund? Grundwasser? (sofern Risiko bei Bauherrn)
- Prüfung des Projektvorschlags mit geltenden baurechtlichen Bestimmungen
- Investitionsrechnung (Kosten, Ertrag, Rendite, Grundstückpreis)
- Projektanalyse (Raumprogramm, Grundrisse, Funktionalität, Wirkung)
- Grundbuchauszüge (Dienstbarkeiten) auf mögliche Risiken überprüfen
- Bestehende Verträge analysieren
- Zusammenfassende SWOT-Analyse (Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken)
Empfehlungen zuhanden Auftraggeber
- In Projekt einsteigen?
- Projekteinstieg zu welchen Bedingungen? Preis?

2. Phase

Kaufverträge

Verträge zu Grundstück
- Detaillierte Prüfung aller Dienstbarkeitsverträge (Risiken, Chancen, mögliche Zusatzkosten?)
- Prüfung übriger (privatrechtlicher) Verträge zu bestehender Liegenschaft - Verhandlung von Kaufpreis
- Mitarbeit bei Erstellung allfälliger Dienstbarkeitsverträgen
Werkvertrag (sofern TU / GU)
- Prüfung von vorgeschlagenem Werkvertrag (SWOT-Analyse)
- Erarbeitung von Vorschlägen zu Vertragsoptimierung
- Vertragsverhandlung mit TU / GU
Planervertrag (sofern Generalplaner / Architekt)
- Prüfung von vorgeschlagenem Planervertrag
- Vertragsverhandlung mit Generalplaner / Architekt

Planerverträge werden in dieser Phase nur abgeschlossen, wenn diese eine Bedingung zum Kauf des Grundstücks sind.

Statt dem Kauf des Grundstücks kann in dieser Phase auch eine Kaufoption vereinbart werden und der Kauf vor Baubeginn abgeschlossen werden.

3. Phase

Optimierung, Baubewilligung

Projektoptimierung
- Prüfung möglicher Projektoptimierungen und deren Vereinbarkeit mit bereits bestehenden Bewilligungen (Quartierplan, Baubewilligung)
Baubewilligung (sofern ausstehend / Projektänderungen)
- Prüfung von Baueingabedossier

4. Phase

Ausschreibung, Realisierung

Ausschreibung
- Unterstützung des Bauherrn bei Wahl der Auftragsvergabe (Totalunternehmer TU, Generalunternehmer GU oder Einzelvergaben)
- Mitwirkung bei den Ausschreibungen
- Prüfung der Offerten
- Vertragsverhandlungen
- Vertragsabschlüsse
Unterstützung beim Abschluss von Versicherungen
- Bauzeitversicherung
- Bauwesenversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
Realisierung
- Teilnahme an Planer- und Bauherrensitzungen
- Kontrollen auf Baustelle (Qualität, Sicherheit)
- Kontrolle von Terminprogramm, Mahnung bei Verzug
- Werkabnahme
- Kontrolle der Mängelbehebung

5. Phase

Garantiemängel

2-jährige Garantie
- Aufnahme aller Mängel an Immobilie und Umgebung vor Ablauf der 2-jährigen Garantie
- Prüfung der Mängelbehebung
Unterstützung bei Behebung allfälliger (Garantie-) Mängel vor und nach Ablauf der 2-jährigen Garantie