Développement immobilier

Développer un bien immobilier, c'est bien plus que demander à un architecte et des ingénieurs spécialisés de planifier un projet.

Avant de commencer la planification d'un bien immobilier au sens d'un projet architectural, il convient d'appréhender les conditions-cadres dans leur ensemble et d'en évaluer l'évolution.

Conditions-cadres à analyser :

• Image et qualité de vie d'un quartier / d'une commune / d'une région
• Évolutions sociales / tendances
• Évolutions urbanistiques
• Marché immobilier (offre, prix, évolution)
• Présence de locataires clés
• Offre de services, loisirs, écoles, service de santé
• Accès aux transports publics et aux principaux axes routiers
• Risques liés au terrain à bâtir
• Risques liés à la planification (modifications de l'aménagement du territoire, opposition aux mises à l'enquête publique)

Les modifications des conditions-cadres peuvent avoir des répercussions aussi bien positives que négatives sur un projet. Le développeur peut influencer certaines conditions-cadres déterminantes. Il est par exemple possible de faire en sorte que les conditions légales de construction soient modifiées sur un terrain par une modification du plan d'affectation des zones ou par l'élaboration d'un plan de quartier (= plan d'aménagement de détail) de façon à ce que les constructions soient plus denses ou plus hautes ou que d'autres utilisations soient possibles. Cela nécessite un travail de conviction vis-à-vis des autorités, du voisinage et des autres groupes d'intérêt.

Une communication réfléchie et ciblée est un aspect important du développement immobilier. Il s'agit de fournir les informations pertinentes aux bonnes personnes au bon moment. Cela doit se faire de manière à ce que personne ne perde la face à un moment ou un autre.

Si les conditions sont claires et que les études de faisabilité ont permis de déterminer la densité de construction possible, le développeur de projet doit, en collaboration avec le client, élaborer un concept avant d'entamer les travaux de planification proprement dits avec l'architecte et d'autres spécialistes.  

Une partie importante du concept du bien immobilier ou de la zone à développer est la caractérisation des utilisateurs cibles. Momoswiss s’efforce en outre toujours de décrire l’ambiance que le projet réalisé induira. C'est sur cette base que le programme des locaux et d'autres caractéristiques des futurs biens immobiliers sont déterminés.

Momoswiss n'agit pas elle-même en tant qu'investisseur immobilier. Elle joue le rôle de pivot entre les vendeurs de terrains, les investisseurs, les planificateurs, les autorités et d'autres représentants d'intérêts. Elle transmet également des projets immobiliers à des investisseurs. Elle représente aussi les intérêts des investisseurs qui la mandatent et dirige le développement du projet et les travaux de planification en tant que chef de projet global jusqu'à l'obtention du permis de construire.

Il n'existe pas de définition uniforme dans la littérature spécialisée pour distinguer ces deux notions. Momoswiss différencie les deux tâches comme telles :

Distinction selon la phase du projet :

• Le développeur immobilier (ou développeur de projet) traite le projet depuis l'idée jusqu'au permis de construire.
• Le représentant du maître d'ouvrage accompagne un projet déjà largement défini pendant la planification de l'exécution et la réalisation.

Distinction selon la fonction de direction :

•  Le développeur immobilier dirige tous les travaux d'étude et de planification. En outre, il assiste le maître d'ouvrage à titre de conseiller.
• Le représentant du maître d'ouvrage contrôle tous les travaux d'étude et de réalisation dirigés par l'ET, l'EG ou l'architecte. En outre, il conseille le maître d'ouvrage.

Distinction selon l'implication dans la planification :

• Le développeur immobilier participe activement à la planification (concept, études de faisabilité, propositions de solutions).
• Le représentant du maître d'ouvrage contrôle les travaux de planification et d'exécution et signale les problèmes à résoudre.

Ainsi donc, contrairement au développeur immobilier qui participe activement à la planification et qui la dirige, la fonction du représentant du maître d'ouvrage est une fonction supérieure, sans participation directe. Le représentant du maître d'ouvrage pilote et supervise les travaux de planification et d’exécution, qui sont dirigés soit par l'entrepreneur total (ET), soit par l'entrepreneur général (EG) ou, en cas d'adjudication individuelle, par le planificateur général (PG) ou l'architecte.

Les différentes phases et l'achèvement du développement d'un projet immobilier sont définis différemment selon les auteurs et le point de vue adopté. Momoswiss définit le développement immobilier comme un processus global qui commence par l'initiation du projet et se termine par l'obtention du permis de construire. 

L'assistance au maître d'ouvrage pour la planification ultérieure et l'optimisation d'un projet ayant obtenu un permis de construire sont définies par Momoswiss comme la représentation du maître d'ouvrage. Bien entendu, Momoswiss peut également se charger de ces tâches et veiller ainsi à ce que le projet soit achevé avec la qualité et aux coûts définis. 

Les phases de développement exposées ci-dessous décrivent la procédure typique de collaboration avec un investisseur qui souhaite acheter un terrain afin d’y construire un bien immobilier en tant que placement de capitaux avec rendements escomptés (caisses de pension, sociétés immobilières, investisseurs privés). Bien sûr, il existe aussi des développements de projets immobiliers pour lesquels l'accomplissement d'une fonction est primordial et pour lesquels il s’agit de trouver un terrain approprié (nouveau site de production, surfaces de vente appropriées, etc.).

Le développement d'un projet peut être initié par l'investisseur, qui s'adresse à Momoswiss pour analyser le potentiel d'un terrain proposé à la vente et déterminer le prix d'achat maximal permettant d'atteindre le rendement visé.

La première étape du développement d'un site ou d'un bien immobilier peut également être initiée par Momoswiss, qui s'adresse par la suite à un investisseur avec une proposition de projet pour un terrain mis en vente. À cet effet, Momoswiss présente les premières analyses, les études de faisabilité et les calculs d'investissement. Son objectif est l’achat du terrain par l'investisseur et l’obtention du mandat pour poursuivre le développement du projet.