Soutien à l’achat et à la vente de terrains et de biens immobiliers

Les gens demandent parfois quel est le prix approximatif du mètre carré dans une commune donnée. Il n'est pas possible de donner une réponse concluante à une telle question. Le prix au mètre carré d'un terrain dépend toujours de sa constructibilité. En outre, la situation de la commune et du terrain joue aussi un rôle (desserte, vue, image, possibilités de shopping, etc.).

Le prix au mètre carré d'un terrain dans une commune donnée ne peut être déterminé de manière relativement fiable que pour les zones de maisons individuelles et zones artisanales sans examen approfondi de la constructibilité.

Pour les autres zones, en particulier les zones destinées aux immeubles collectifs, les zones à usage mixte ainsi que les zones de centre, on peut déterminer un prix au mètre carré seulement après avoir clarifié ce qui est constructible, à quelle densité, quelle hauteur, avec quelles distances, quelles utilisations sont attribuables, quelles utilisations sont prescrites. Il ne s'agit pas seulement de tenir compte de la base juridique actuelle, mais aussi des modifications à venir. De telles modifications peuvent avoir des effets positifs ou négatifs sur la valeur future du terrain. Et elles peuvent survenir sans intervention de l’acquéreur, suite à une modification du plan d'affectation des zones dans le cadre d'une révision du plan local, ou être obtenues à l’initiative de l’acquéreur, par l'élaboration volontaire d'un plan de quartier en vue de définir une densité de construction ou une hauteur de bâtiment plus élevée.

Dans le cas de bâtiments existants, la valeur et la qualité du bien immobilier sont souvent d'une importance secondaire, voire totalement insignifiantes, s'il existe la possibilité de construire plus densément sur le terrain. Même dans le cas de terrains comportant des bâtiments en bon état, il convient d'examiner si la construction existante peut être remplacée par un immeuble plus grand ou agrandi (surélévation, extension), si le terrain peut être densifié par d'autres constructions, et si de telles interventions seraient économiquement judicieuses.

Pour un terrain relativement étroit, il ne suffit pas de déterminer la surface de plancher maximale autorisée par un simple calcul basé sur l'indice brut d'utilisation du sol. Il faut en outre vérifier par une étude de faisabilité (esquisse de projet) si cette surface de plancher maximale autorisée peut être atteinte. En particulier, les terrains présentant des formes avec des angles aigus peuvent présenter des surfaces de plancher constructibles nettement inférieures à celles autorisées par l'indice brut d'utilisation du sol indiqué dans le règlement de construction. 

En outre, lors de la détermination du prix du terrain, il faut tenir compte du fait que, dans certaines circonstances, l'intégration de terrains voisins et le regroupement des terrains pour un projet plus important peuvent générer une plus-value considérable pour tous les terrains concernés. En effet, il peut en résulter une forme de terrain doté d’une meilleure constructibilité, parce qu'une limite avec des distances à respecter de part et d'autre est ainsi supprimée, ou parce qu’un nombre plus important de places de parc peut être aménagé avec une seule entrée de parking.

Pour déterminer un prix d'achat ou de vente, il est indispensable de procéder aux clarifications suivantes :

• Analyse du site (Due Diligence)
   
• Examen des dispositions actuelles, futures et potentiellement réalisables en matière de droit de la construction
   
• Vérification si l'intégration de parcelles voisines peut conduire à une augmentation considérable de la valeur de toutes les parcelles et si cela est réalisable. 
   
• Élaboration d'esquisses de projet pour déterminer la constructibilité réelle d'une parcelle (étude de faisabilité)