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Immobilienentwicklung

 

 

 

Arealentwicklung
Immobilienentwicklung

Ein Projekt entwickeln?

Eine Immobilie zu entwickeln ist viel mehr als ein Projekt vom Architekten und Fachingenieuren planen zu lassen.

Bevor mit der eigentlichen Planung einer Immobilie im Sinne eines architektonischen Entwurfs begonnen wird, sind die Rahmenbedingungen ganzheitlich zu erfassen und deren Entwicklungen einzuschätzen.

Zu analysierende Rahmenbedingungen:

  • Lebensqualität und Image eines Quartiers / einer Gemeinde / einer Region
  • Gesellschaftliche Entwicklungen / Trends
  • Städtebauliche Entwicklungen
  • Immobilienmarkt (Angebot, Preis, Entwicklung)
  • Präsenz von Schlüsselmietern
  • Dienstleistungsangebot, Freizeitangebot, Schulen, Gesundheitswesen
  • Anbindung an öffentlichen Verkehr und an Hauptverkehrsachsen
  • Baugrundrisiken
  • Planungsrisiken (raumplanerische Veränderungen, Opposition bei öffentlichen Auflagen)

Die künftigen Veränderungen der Rahmenbedingungen können sich positiv wie auch negativ auf ein Projekt auswirken. Einige entscheidende Rahmenbedingungen können vom Projektentwickler beeinflusst werden. So kann beispielsweise erreicht werden, dass auf einem Grundstück durch eine Modifikation des Zonennutzungsplans oder durch die Erarbeitung eines Quartierplans (= Detailbebauungsplan, Überbauungsordnung, Gestaltungsplan) die baurechtlichen Voraussetzungen so verändert werden, dass dichter oder höher gebaut werden kann oder andere Nutzungen ermöglicht werden. Dies erfordert Überzeugungsarbeit gegenüber Behörden, Nachbarn und anderen Interessengruppen.

  • Eine erfolgversprechende Projektentwicklung erfordert eine ganzheitliche Erfassung der Rahmenbedingungen und deren voraussichtliche Entwicklung
  • Der erfolgreiche Projektentwickler muss die Gabe haben, Personen von einer Projektidee zu begeistern und zu überzeugen 

Eine wohlüberlegte und zielgerichtete Kommunikation ist ein wichtiger Aspekt in der Immobilienentwicklung. Es gilt, die richtigen Personen zum richtigen Zeitpunkt mit der jeweils relevanten Information zu bedienen. Dies sollte auf eine Art und Weise vorgenommen werden, dass niemand zu diesem oder einem späteren Zeitpunkt das Gesicht zu verlieren droht.

Herrscht Klarheit bezüglich der Rahmenbedingungen, und wurde in Machbarkeitsstudien die voraussichtlich mögliche Bebauungsdichte bestimmt, so hat der Projektentwickler in Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber ein Konzept zum Projekt zu entwickeln, bevor die eigentlichen Planungsarbeiten mit dem Architekten und weiteren Spezialisten begonnen werden. 

  • Der erfolgreiche Projektentwickler beherrscht die strategische Kommunikation
  • Vor den eigentlichen Planungsarbeiten ist ein Konzept zu entwickeln, das als roter Faden für den weiteren Planungsprozess und für die zu treffenden Entscheidungen dient

Als wichtiger Teil des Konzeptes der zu entwickelnden Immobilie oder des zu entwickelnden Areals sind die Zielnutzer zu bestimmen und zu beschreiben. Momoswiss ist darüber hinaus immer bestrebt, als Teil des Konzeptes eine Stimmung zu beschreiben, wie sie im realisierten Projekt einmal vorgefunden werden soll. Basierend auf diesen Grundlagen können dann das Raumprogramm und weitere Eigenschaften der künftigen Immobilien bestimmt werden.

Momoswiss tritt nicht selber als Investorin von Immobilien auf. Sie ist Dreh- und Angelpunkt zwischen Grundstückverkäufern, Investoren, Planern, Behörden und weiteren Interessenvertretern und vermittelt Immobilienprojekte an Investoren. Momoswiss vertritt die Interessen des Investors, der sie mandatiert und leitet die Projektentwicklung und die damit einhergehenden Planungsarbeiten als Gesamtprojektleiterin bis zur Baubewilligung.

  • Ein Projekt wird nicht in erster Linie durch ein architektonisches Konzept definiert, sondern durch die Zielgruppe und die anvisierte Stimmung.

Unterschied von Immobilienentwicklung zu Bauherrenvertretung?

Es gibt in der Fachliteratur keine einheitlichen Definitionen zur Unterscheidung dieser beiden Begriffe. Momoswiss unterscheidet die beiden Aufgaben wie folgt:

Unterscheidung nach Projektphase:

  • Der Projektentwickler (= Immobilienentwickler) bearbeitet das Projekt von der Projektidee bis zur Baubewilligung.
  • Der Bauherrenvertreter begleitet ein bereits weitgehend definiertes Projekt während der Ausführungsplanung und Realisierung.

Unterscheidung nach Führungsfunktion:

  • Der Projektentwickler leitet alle Untersuchungs- und Planungsarbeiten. Darüber hinaus steht er der Bauherrschaft beratend zur Seite.
  • Der Bauherrenvertreter kontrolliert alle Planungs- und Ausführungsarbeiten, die vom TU, GU oder Architekten geleitet werden. Darüber hinaus steht er der Bauherrschaft beratend zur Seite.

Unterscheidung nach Planungstiefe:

  • Der Projektentwickler nimmt aktiv an den Planungsarbeiten teil (Konzept, Machbarkeitsstudien, Lösungsvorschläge).
  • Der Bauherrenvertreter beaufsichtigt die Planungs- und Ausführungsarbeiten und macht auf zu lösende Probleme aufmerksam.

Im Unterschied zum Immobilienentwickler, der sich unmittelbar und aktiv an der Planung beteiligt und diese leitet, ist die Funktion des Bauherrenvertreters eine übergeordnete Funktion ohne aktive Beteiligung in den Planungsarbeiten. Der Bauherrenvertreter steuert und beaufsichtigt die Planungs- und Ausführungsarbeiten, die vom Totalunternehmer (TU), dem Generalunternehmer (GU), oder im Falle von Einzelvergaben vom Generalplaner (GP) oder vom Architekten geleitet werden.


Von Momoswiss angebotene Leistungen in der Immobilienentwicklung

Die verschiedenen Phasen und der Abschluss der Immobilien-Projektentwicklung werden je nach Autorenschaft und Betrachtungsstandpunkt unterschiedlich definiert. Momoswiss definiert die Immobilienentwicklung als ein ganzheitlicher Prozess, der mit der Projektinitiierung beginnt und mit der Baubewilligung endet.

Die Unterstützung des Bauherrn bei der weiteren Planung und Projektoptimierung eines baubewilligten Projektes definiert Momoswiss als Bauherrenvertretung. Selbstverständlich kann Momoswiss auch diese Aufgaben übernehmen und so dafür sorgen, dass das Projekt in der definierten Qualität zu den definierten Kosten fertiggestellt wird. Die nachfolgend beschriebenen Entwicklungsphasen beschreiben das typische Vorgehen bei der Zusammenarbeit mit einem Investor, der bestrebt ist Grundstücke zu kaufen, um darauf eine Immobilie als Kapitalanlage mit bestimmten Renditeerwartungen zu realisieren (Pensionskassen, Immobiliengesellschaften, private Investoren). Natürlich gibt es aber auch Projektentwicklungen für Immobilien, bei denen die Erfüllung eines bestimmten Nutzens im Vordergrund steht und hierfür ein geeignetes Grundstück gesucht wird (z.B. Suche für neuen Produktionsstandort, geeignete Verkaufsflächen, etc.).

Die Initiierung zu einer Projektentwicklung kann durch den Investor erfolgen, indem dieser an Momoswiss herantritt, um das Potenzial eines ihm zum Kauf angebotenen Grundstück zu analysieren und den maximalen Kaufpreis zu bestimmen, mit welchem die anvisierte Rendite noch erzielt werden kann.

Der erste Schritt einer Areal- oder Immobilienentwicklung kann aber auch durch Momoswiss erfolgen, indem diese mit einem Projektvorschlag zu einem Grundstück an einen Investor herantritt und hierzu erste Analysen, Machbarkeitsstudien und Investitionsrechnungen vorlegt. Ziel hierbei ist, dass das entsprechende Grundstück durch den Investor gekauft und Momoswiss für die weitere Entwicklung des Projektes mandatiert wird.

1. Phase

Projektidee, Vorabklärung
  • Kontaktnahme mit Grundstückverkäufer
    • Bereitschaft zu einem Verkauf?
    • Preisvorstellungen?
    • Mitbewerber?
  • Vorabklärungen
    • Stimmung am Standort? Potenzial?
    • Verkehrsanbindung?
    • Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Freizeit, Schulen, Gesundheitswesen?
    • Immobilienmarkt (Preise, Leerwohnungsziffer, Angebot)?
    • Baugrund? Grundwasser?
    • Bestimmungen Baureglement?
  • Machbarkeitsstudien
    • Erste Projektstudien
    • Voraussichtlich realisierbare Geschossfläche?
    • Potenzial zum Miteinbezug von Nachbargrundstücken?
  • Bestimmung von Grundstückpreis
    • Als Resultat der Investitionsrechnung (Kosten, Ertrag, Rendite) wird der maximale Grundstückpreis bestimmt.
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2. Phase

Grundstückkauf
  • Dienstbarkeiten zu Grundstücken
    • Analyse aller bestehenden Dienstbarkeitsverträge und privatrechtlicher Obligationen zu den betreffenden Grundstücken
    • Erarbeitung von Vorschlägen bei problematischen Dienstbarkeiten
  • Vertragsverhandlungen
    • Unterstützung bei Vertragsverhandlungen zwischen Grundstückverkäufer und Investor
    • Mitarbeit bei der Erstellung des Kaufvertrags und allfälliger weiterer Vereinbarungen (Zusammenarbeit mit Anwalt / Notar)
    • Erarbeitung von Vorschlägen zur Herbeiführung von Win-Win-Situationen, wenn Verhandlungen ins Stocken geraten.
  • Vertragsabschluss
    • Begleitung bei Abschluss von Kaufvertrag und weiterer Vereinbarungen zur Klärung allfälliger letzter Hürden.
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3. Phase

Konzept, Vorprojekt
  • Erarbeitung Konzept (in Zusammenarbeit mit Auftraggeber)
    • Beschreibung der Stimmung der künftigen Überbauung
    • Bestimmung der Zielnutzer
    • Raumprogramm
    • Definition von Standard und Ausstattung
  • Mandatierung von Planern und Spezialisten
    • Vorschläge zuhanden des Auftraggebers zur Mandatierung von Architekten und Spezialisten (Baugrunduntersuchungen, Schadstoffuntersuchungen, Umgang mit Grundwasser, Lärm, etc.)
    • Einholen von Offerten, Vertragsverhandlungen, Vertragsabschluss
  • Gesamtprojektleitung
    • Leitung aller Planungsarbeiten und Untersuchungsaufträgen
    • Kostenkontrolle zu laufenden Arbeiten
    • Prüfung aller Rechnungen
    • Bauherrensitzungen
  • Vorprojekt
    • Begleitung der Architekten bei Erarbeitung von Vorprojekt
    • Mitarbeit bei laufender Projektoptimierung
  • Investitionsrechnungen
    • Laufende Nachführung von Investitionsrechnung zwecks Optimierung der Rentabilität des Projektes in Entwicklung (voraussichtliche Kosten und Erlöse, daraus resultierende Rendite)
  • Baurechtliche Definitionen
    • Vorschläge erarbeiten zur Verbesserung baurechtlicher Rahmenbedingungen (Änderung von Zonennutzungsplan, Quartierplan, Näherbaurechte zu Nachbarn, Grenzkorrekturen, etc.)
  • Vereinbarungen
    • Erarbeitung von Planungsvereinbarungen
    • Verhandlungen mit Behörden, Nachbarn, potenziellen Einsprechern
    • Erarbeitung von Vereinbarungen / Dienstbarkeitsverträgen (Zusammenarbeit mit Anwalt / Notar)
  • Einbringen von Schlüsselmietern (Kontaktnahme, Verhandlung, Vormietverträge)

OPTION Quartierplan
> siehe Quartierplanung

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4. Phase

Bauprojekt, Baubewilligung
  • Mandatierung von Fachingenieuren
    • Vorschlag zuhanden Auftraggeberin für Beizug von Fachingenieuren (Landschaftsarchitekt, Bauingenieur, Gebäudetechnik-Ingenieur, Bauphysiker, Tiefbauingenieur, Brandschutzspezialist, etc.)
    • Offerten, Verhandlungen, Verträge
  • Bauprojekt
    • Leitung aller Planungsarbeiten
    • Mitarbeit bei weiterer Projektdefinition (Materialisierung etc.)
    • Mitarbeit bei weiterer Projektoptimierung
  • Baubewilligungsgesuch
    • Frühe Kontaktnahme mit Fachbehörden
    • Einreichung Vorprüfung (sofern erforderlich / sinnvoll)
    • Leitung allfällig von den Behörden geforderten Korrekturen
    • Einreichung Baubewilligungsgesuch
    • Teilnahme an allfälligen Einspracheverhandlungen
    • Erarbeiten von Lösungsvorschlägen zwecks Rückzugs von Einsprachen
    • Prüfung der Auswirkungen aller Baubewilligungsauflagen auf Projektrealisierung (Qualität, Kosten, Termine)
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Realisierung der entwickelten Immobilien

Momoswiss bietet dem Auftraggeber an, das entwickelte Immobilienprojekt als Bauherrenvertreter bis zur Fertigstellung der Baute und dem Abschluss aller Garantiearbeiten zu betreuen.

Näheres zu den hierbei erbrachten Leistungen finden Sie unter Bauherrenvertretung.

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René Meuwly
Betriebswirt lic. rer. pol.
Architekt dipl. Arch. ETH / SIA
Geschäftsführer, Gründer

+ 41 79 961 40 48
rene.meuwly@momoswiss.com