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Unterstützung bei Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien

 

 

Due Diligence
Erfassung des Potentials von Grundstücken und Immobilien
Kaufpreisbestimmung
Unterstützung bei Verhandlungen / Verträgen

Wozu Unterstützung bei Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien ?

Zuweilen fragen Leute, welches der ungefähre Quadratmeterpreis in einer bestimmten Gemeinde ist. Auf solch eine Frage kann keine schlüssige Antwort gegeben werden. Der Quadratmeterpreis von Grundstücken hängt immer von dessen Bebaubarkeit ab. Darüber hinaus spielen natürlich auch die Lage der Gemeinde und des Grundstücks eine Rolle (Verkehrsanbindung, Aussicht, Image, Einkaufsmöglichkeiten, etc.).

Ein Quadratmeterpreis zu Grundstücken in einer bestimmten Gemeinde kann einzig für Einfamilienhaus- und Gewerbezonen einigermassen verlässlich bestimmt werden ohne gründliche Überprüfung der Bebaubarkeit.

Bei anderen Zonen, insbesondere bei Zonen für Mehrfamilienhäuser, Mischnutzungen sowie in Kernzonen kann ein Quadratmeterpreis erst bestimmt werden, nachdem die nötigen Abklärungen getroffen wurden, was, wie dicht, wie hoch und mit welchen Grenzabständen gebaut werden darf und welche Nutzungen gewählt werden dürfen oder vorgeschrieben sind. Hierbei gilt es nicht bloss die aktuelle Rechtsgrundlage vor Augen zu halten, sondern auch künftige Änderungen in die Überlegungen miteinzubeziehen. Solche Änderungen können sich vorteilhaft wie auch nachteilig auf den künftigen Wert des Grundstücks auswirken. Änderungen der baurechtlichen Rahmenbedingungen können ohne eigenes Zutun eintreffen (Zonennutzungsplanänderung im Rahmen einer Ortsplanrevision) oder durch Eigeninitiative erwirkt werden, beispielsweise durch eine freiwillige Erarbeitung eines Quartierplans zwecks Definition einer höheren Bebauungsdichte oder Gebäudehöhe.

Bei Bestandesbauten ist oft der Wert und die Qualität der Immobilie von untergeordneter Bedeutung oder gar völlig bedeutungslos, wenn die Möglichkeit besteht, das Grundstück dichter zu bebauen. Auch bei Grundstücken mit Bestandesbauten in gutem Zustand, bei denen fast auszuschliessen ist, dass ein Rückbau wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte zur Bestimmung des Liegenschaftswertes abgeklärt werden, ob die bestehende Baute unter Umständen vergrössert werden kann (Aufstockung, Anbau), ob das Grundstück mit weiteren Bauten verdichtet werden kann, und ob solche Interventionen wirtschaftlich sinnvoll wären.

Ist ein Grundstück relativ klein, darf aber aufgrund der baurechtlichen Bestimmungen ziemlich dicht bebaut werden, so reicht es nicht, mit einer einfachen Rechnung die maximal erlaubte Geschossfläche zu bestimmen. Es ist zusätzlich mit einer einfachen Machbarkeitsstudie (Projektskizze) zu prüfen, ob diese maximal erlaubte Geschossfläche überhaupt realisiert werden kann. Insbesondere Grundstücke, die Formen mit spitz zulaufenden Ecken aufweisen, können deutlich tiefere bebaubare Geschossflächen aufweisen, als dies eigentlich gemäss der im Baureglement ausgewiesenen Geschossflächenziffer (oder Ausnützungsziffer) erlaubt wäre.

Weiter ist bei der Bestimmung des Grundstückpreises zu beachten, dass unter Umständen durch den Einbezug von Nachbargrundstücken und Zusammenlegung der Grundstücke zu einem Areal für ein grösseres Projekt alle betroffenen Grundstücke einen erheblichen Mehrwert erfahren können. Dies deshalb, weil so vielleicht eine Grundstückform entsteht, die besser und dichter bebaut werden kann, weil so eine Grenze mit einzuhaltenden beidseitigen Grenzabständen wegfällt, weil hierdurch mit nur einer Parkingeinfahrt die doppelte Anzahl Parkplätze erschlossen werden kann.

Zur Bestimmung eines Kauf- oder Verkaufspreises ist es unerlässlich folgende Abklärungen vorzunehmen:
 

  • Standortanalyse (Due Diligence Standort)
     
  • Prüfung der aktuellen, künftigen und potenziell herbeiführbaren baurechtlichen Bestimmungen
     
  • Überprüfung, ob ein Miteinbezug nachbarschaftlicher Parzellen zu einer erheblichen Wertsteigerung aller Parzellen führen könnte und ob dies realistischerweise umsetzbar ist
     
  • Erstellung von Projektskizzen zur Erfassung der tatsächlichen Bebaubarkeit einer Parzelle (planerische Machbarkeitsstudie)
  • Diese Überprüfungen werden Ihnen üblicherweise kein Immobilienhändler abnehmen können
  • Momoswiss kann mit dem Knowhow und der Erfahrung des Projektentwicklers den Wert eines Grundstücks ganz erheblich steigern

Erwägung eines Kaufs oder Verkaufs von Grundstücken oder Liegenschaften?

Angebotene Leistungen zur Prüfung und Abwicklung eines Kaufs oder Verkaufs

  • Due Diligence zu Standort (Verkehrsanbindung, Einkauf, Schulen, Freizeit, Gesundheit, Leerwohnungsbestand, etc.), zusammengefasst in einem verständlichen Bericht
  • Studium der baurechtlichen Bestimmungen (Zonennutzungsplan, Baureglement, kantonales Baugesetz und -reglement, Waldabstände, Gewässerabstände, Denkmalpflege, etc.)
  • Einholen von Informationen zu Baugrund / Grundwasserspiegel/ Grundwassernutzung
  • Kontaktnahme mit Gemeinde zwecks Überprüfung allfällig laufender Ortsplanrevisionen und zwecks Informationsaustauschs über künftige Entwicklungen in der Gemeinde
  • Kontaktnahme mit Nachbarn bezüglich möglicher Zusammenlegung von Grundstücken, resp. zeitgleichem Kauf / Verkauf zwecks Wertsteigerung der Grundstücke (nur nach Rücksprache mit Auftraggeber)
  • Ermittlung der realisierbaren Geschossflächen und Bauvolumen
  • Erstellung von Planskizzen zur Überprüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks
  • Investitionsrechnung (Kostenschätzung, Erlösschätzung bei Vermietung oder Verkauf, resultierender Grundstückpreis bei gegebener Renditeerwartung)
  • SWOT-Analyse (Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken)
  • Beratung zum strategischen Vorgehen bei der Festlegung des Kauf- / Verkaufspreises
  • Erstellung von Verkaufsdossiers (auf Wunsch inkl. Projektskizzen und Investitionsrechnung als Nachweis zum hieraus bestimmten Marktpreis)
  • Unterstützung bei Vertragsverhandlungen
  • Mitwirkung bei Erstellung von Verkaufsvertrag und allfälligen weiteren Verträgen (Dienstbarkeiten, Vereinbarungen)
  • Vermitteln von möglichen Käufern (Pensionskassen, Versicherungen, Immobiliengesellschaften, Private)
  • Vermitteln geeigneter Notare (Anwälte)

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René Meuwly
Betriebswirt lic. rer. pol.
Architekt dipl. Arch. ETH / SIA
Geschäftsführer, Gründer

+ 41 79 961 40 48
rene.meuwly@momoswiss.com